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경매절차
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경매절차

경매신청서 작성

  • 경매신청시 첨부서류
  • - 강제경매 : 집행권원, 미등기 부동산일 경우 채무자의 소유임을 증멸할 수 있는 서류
  •   (도급계약서, 재산세 과세증명, 건축물사용승인서, 건축허가서 등)를 첨부
  • - 임의경매 : 담보권이 존재함을 증명하는 서류를 첨부
  • - 공통첨부서류 : 토지대장, 건축물관리 대장, 등기부등본

경매비용 예납

  • - 경매절차를 진행하는데 필요한 비용을 경매 신청과 동시에 예납
  • - 경매비용은 송달료, 집행관수수료, 감정평가수수료, 매각수수료, 신문공고비 등

경매접수

  • - 경매 신청서가 접수되면 법원은 기재사항, 첨부서류, 인지첨부여부 등을 검토해 요건의 적부를 심사
  • - 흠결이 있으면 이를 지적, 고시하며 이에 신청자가 응하지 않더라도 접수자체를 거부할 수 없음

경매개시 결정

  • - 요건이 적법하게 구비되었으면 법원은 경매 신청 후 약 2일후에 경매개시결정을 하게 됨
  • - 경매개시결정 후 법원은 등기소에 해당 부동산의 등기부등본에 ‘경매개시결정’ 기입 등기를 촉탁
  • - 경매개시결정은 압류의 효력을 가지고 있으며 압류 후에는 소유자가 그 부동산을 제 3자에게 양도
       하거나 또는 담보물권이나 용익물권을 설정하는 등 처분하여도 그로써 압류채권자(경매신청자)에게 대항하지 못함
  • - 법원의 경매개시결정에 대해 이해관계인은 법원에 기왕의 개시결정의 취소를 구하는 이의신청을 할 수 있으며,
       이는 매수인이 매각대금을 완납할 때 까지 해야함
  • - 임의경매는 절차상의 하자와 실체상의 하자 모두에 대해 이의신청이 가능하지만 강제경매는 절차상의 하자에
      대해서만 이의신청 가능

배당요구종기 결정.공고

  • - 법원은 경매개시결정 후 7일 내에 채권자가 배당요구를 할 수 있는 종기일(통상 매각기일의 3개월 전)을 결정해 이를 공지해야 함

경매준비

  • * 채권자 등에 대한 채권신고 최고
  •    - 세무서, 시/군/구청, 국민연금관리공단, 건강보험관리공단 등 공과주무관청에 대해 교부청구 최고
  •    - 채권자, 이해관계인에 대해 채권신고의 최고
  •    - 공유자, 임차인에 대한 경매개시결정 통지
  • * 부동산에 대한 현황 조사
  •    - 경매개시결정
  •    - 경매개시결정일로부터 3일 내에 집행관에게 해당 부동산의 현황조사 및 보고서 작성.제출을 명함
  •    - 집행관은 부동산의 현황 및 점유관계, 현재 점유하고 있는 자의 권원, 임대차 관계 등을 조사한 후
        현황조사보고서를 2주일 내에 작성, 제출해야 함
  • * 감정평가
  •    - 현황 조사와 마찬가지로 법원은 경매개시결정일로부터 3일 내에 감정평가사에게 해당 부동산의 감정평가를 명함
  •    - 법원은 감정평가 가격을 참작해 해당 부동산의 최저매각가격을 결정하게 되며, 통상적으로 1회차
         경매의 최저매각가격은 감정평가금액임
  • * 매각조건의 결정
  •    - 매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건이 있음
  •    - 법정매각조건 : 최저가 미만 매각 불허, 무잉여 시 경매취소 등이 있음
  •    - 특별매각조건 : 법원 직권 또는 이해관계인의 합의에 의해 변경한 조건으로 재매각 시 매수신청
         보증금을 최저가의 20%로 증액하거나 분할매각을 일괄매각으로 변경하거나 농지의 경우 농지취득자격증명을 제출케 하는 것을 말함
  •    - 법원이 채권신고 최고에 따라 채권자들이 신고한 권리금액과 각종 부동산 권리자들이 배당요구한 금액을 감안해 우선순위의 채권자나
         권리자들이 배당을 받고 나면(경매집행 비용 포함) 경매신청 채권자가 배당을 전혀 못 받게 될 경우 경매절차를 취소해야 함
  • * 매각물건명세서 작성
  •    - 법원은 매각물건 명세서를 작성해 매각기일 14일 전까지 이를 공고해야 하며, 매각기일 1주일 전에는 해당 법원에 사본을 비치해
         누구나 열람할 수 있도록 해야 함
  •    - 응찰자는 매각물건명세서를 통해 매수 후에도 인수해야 하는 권리, 취득할 수 있는 종물.부합물의 범위 등을
         확인해야 하며 만약 매각물건명세서에 중대하자가 있을 경우 매각허가에 대한 이의신청 및 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있음

신문.인터넷 공고

  • - 법원은 매각 기일 14일 전까지 소재지, 매각 및 매각결정기일 등을 적은 내용을 신문과 법원
       게시판, 인터넷 대법원 경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)에 공고해야 함

물건자료 열람

  • - 경매 부동산에 응찰하고자 하는 사람은 인터넷 또는 법원 방문을 통해 해당 경매사건의
       물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 반드시 열람해야 함

입찰

  • - 기일입찰의 경우 도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요
  • - 기간입찰일 경우 정해진 기간 내에 기간입찰표와 보증금 납부 증명서류를 첨부 해당 경매계로 접수
  • - 서울 지역의 경우 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에
      개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함
  • - 공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출

최고가매수신고인 결정

  • - 집행관은 해당 경매사건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자
      매수신고나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결

보증금 반환

  • - 최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨
  • - 최고가매수신고인이 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포함됨

매각허부결정

  • - 법원은 최고가매수신고인으로 선정된 응찰자에 대해 매각을 허가할
      지의 여부를 매각기일부터 1주일 뒤인 매각결정기일까지 결정.선고
      해야 함
  • - 미성년자, 한정치산자, 금치산자 등은 매각불허가 사유에 해당
  • - 매각허가가 있을 때까지 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할
      수 없을 때, 최저매각가격의 결정.일괄매각의 결정&매각물건명세서
      상 중대한 흠이 있는 때 등에 한해 매각허가에 대한 이의를 신청할 수
      있음
  • - 법원은 이해관계인의 매각허가에 대한 이의신청이 정당하거나 과잉
      매각되는 경우 매각불허가 결정을 내려야 함
  • - 최고가매수신고인은 법원의 매각허가결정이 내려지면 매수인의 자격
      을 취득함

즉시항고, 재항고

  • - 이해관계인은 법원의 매각허부결정에 대해 결정이 선고된 날로부터
      7일 이내에 즉시항고를 할 수 있음
  • - 위 즉시항고 기간은 불변 기간으로 7일이 지나면 즉시항고는 받아들
      여지지 않음
  • - 즉시항고는 이해관계인이 손해를 볼 경우에만 제기할 수 있음
  • - 즉시항고를 제기하는 자는 항고장에 항고이유를 구체적으로 적시해
      야 하며, 매각대금의 10%에 해당하는 항고보증금을 공탁해야 함
  • - 채무자와 소유자는 항고가 기각, 각하될 경우 공탁한 항고보증금을
      돌려받지 못하며 그 외 이해관계인은 항고를 제기한 날로부터 각하
      결정이 날 때까지 연 12%의 지연이자를 제외한 금액만을 돌려받을
      수 있음
  • - 즉시항고자는 법원의 항고 기각, 각하 결정에 대해 재항고 할 수 있음

소유권이전등기촉탁

  • - 매수인은 매각허부결정에 대한
      즉시항고가 없을 경우 법원이 정
      하는 기간까지 (보통 매각허가결
      정 확정일로부터 1달 후) 보증금
      을 제외한 매각대금을 법원에 납
      부해야 함
  • - 매각대금을 납부한 후 매수인이
      소유권이전 및 말소등기촉탁신청
      서와 등록세 영수증 등을 첨부해
      제출하면 법원은 소유권이전등기
      와 매수인이 인수하지 않는 부동
      산 부담에 관한 기입을 말소하는
      등기, 경매개시결정 말소등기를
      등기관에게 촉탁해야 함

배당

  • - 매수인이 매각대금을 납부하면
      법원은 배당기일을 지정하고 이
      해관계인과 채권자에게 이를 통
      지해야 함
  • - 통지를 받은 이해관계인과 채권
      자는 1주일 내에 채권계산서를
      법원에 제출해야 함
  • - 법원은 배당기일 3일 전까지 배
      당표를 작성해 법원에 비치하고
      채권자와 채무자가 열람을 요구
      할 경우 이에 응해야 함
  • - 채권자는 배당기일에 출석해 배
      당에 대한 이의를 진술할 수 있으
      며, 배당이의의 소를 제기할 수
      있음

인도명령, 명도소송

  • - 채무자, 소유자, 대항력 없는 임
      차인 등은 인도명령 대상임
  • - 매수인은 잔금납부 시 인도명령
      신청서를 작성해 제출하는 것이
      좋으며, 필요시 점유이전금지 가
      처분도 동시에 신청하는 것이 바
      람직함
  • - 대금 납부 후 6개월 내의 기간에
      만 인도명령을 신청할 수 있으며
      6개월이 지나면 명도소송을 제기
      해야 함
  • - 신청 후 1주일 뒤에 인도명령결
      정 정본이 채무자와 매수인에게
      발송되며, 매수인은 인도명령결
      정 정본이 있어야만 강제집행이
      가능

각 절차별 소요기간

종류 기산일 기간
경매신청서 접수 접수당일
개시결정 및 등기 촉탁 접수일로부터 2일 이내
채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내
공과주관공무소에 대한 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최고기간 2주이내)
채권신고의 최고 개시결정일로부터 3일 이내(최초기간 경락기일까지)
채무자에 대한 개시결정의 송달 개시결정일로부터 3일 이내
현황조사명령 개시결정일로부터 3일 이내(조사기간은 2주이내)
평가명령 등기필증 접수일로부터 3일 이내(평가기간은 2주이내)
경매물건 명세서의 작성 그 사본 및 현황조사보고서 평가서 사본의 비치 경매기일 1주일 이전까지
최초경매기일의 지정 게시 및 신문 공고의뢰 이해 관계인에의 통지 현황조사보고서 및 평가서의 접수일로부터 3일 이내
최초경매기일 신문공고일로부터 14일 이후 신문공고의뢰일로부터 20일 이후
신경매 또는 재경매기일 공고일로부터 7일 이후 20일 이내
배당요구의 통지 배당요구일로부터 3일 이내
경매실시 경매기일
경매조서및 보증금 등의 인도 경매기일로부터 1일 이내
경매기일 경매기일로부터 7일 이내
경락허부 결정의 선고 경락기일
차순위매수신고인에대한 경락기일의 지정 이해관계인에의 통지 최초의 대금지급기일후 3일 이내
차순위매수신고인에대한 경락기일 최초의 대금지급기일후 14일 이내
경락부동산관리명령 신청당일
대금지급기일의 지정 및 통지 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 3일 이내
대금지급기일 경락허가결정확정일 또는 상소법원으로부터 기록송부를 받은날로부터 1개월 이내
경매부동산 인도명령 신청당일
배당기일의 지정소환계산서 제출의 최고 대금납부후 3일 이내
배당기일 대금납부후 2주일 이내
배당표의 작성 및 비치 배당기일 3일전까지
배당표의 확정 배당기일
배당실시 배당조사서의 작성 배당기일
배당액의 공탁 또는 계좌입금 배당기일로부터 10일 이내
경락인에의 소유권이전 등기 배당기일 또는 등록세 납부일로부터 2일 이내
기록인계 경락인에의 소유권 이전등기 등의 완료후 5일 이내
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